Hơn 9 giờ sáng chủ nhật, trong khi nhiều người vẫn ngủ nướng thì sảnh JW Marriott Hanoi đã đông nghẹt khách. Không phải hội nghị quốc tế, cũng không có đoàn du khách lớn, hàng trăm người đổ về khách sạn hạng sang ở phía Tây Hà Nội này chỉ để tìm kiếm cơ hội đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng ở Phú Quốc. Hôm đó, CEO Group lần đầu tiên ra mắt dự án căn hộ khách sạn Best Western Premier Sonasea Phu Quoc tại thị trường Hà Nội. Không chỉ có thế, ở hội trường bên cạnh, một chủ đầu tư khác cũng lần đầu tiên ra mắt khu biệt thự nghỉ dưỡng Kai Resort được xây dựng theo phong cách Nhật Bản ở huyện vùng núi Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình.

Cùng ngày hôm đó, FLC Group cũng chào bán 576 căn hộ khách sạn của dự án FLC Grand Hạ Long tại khách sạn Daewoo Hà Nội và Công ty TNHH Hòa Bình mở bán tổ hợp Hòa Bình Green Đà Nẵng tại khách sạn InterContinental ở TP. HCM. Bốn sự kiện mở bán trong một ngày là minh chứng điển hình cho sức nóng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, bất chấp những quan ngại được nêu ra gần đây về hình thức đầu tư này.

Đứa con lai vô thừa nhận

Căn hộ khách sạn là mô hình kết hợp giữa căn hộ và khách sạn, vừa để ở vừa có thể cho du khách thuê lại để kiếm lời. Cũng chính vì yếu tố “lai” này mà ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư và Phân phối DTJ chỉ ra một loạt những lỗ hổng về mặt pháp lý đối với loại hình sản phẩm này. Theo ông Khánh, hiện không có quy định nào về việc căn hộ khách sạn dùng để ở hay để đầu tư, hình thức pháp lý sở hữu cũng không rõ ràng, có dự án là sở hữu 50 năm, có dự án sở hữu 50 năm, nhưng không được ở, có dự án lại sở hữu lâu dài. Chính vì pháp lý nhập nhằng nên khách hành gặp nhiều rắc rối, còn chủ đầu tư lách luật làm liều. Nhiều chủ đầu tư cam kết cung cấp sổ đỏ cho nhà đầu tư thứ cấp ngay sau khi bàn giao và thanh toán xong, nhưng pháp luật hiện hành lại chưa quy định về vấn đề này. Ngay cả quan chức Bộ Xây dựng chuyên về quản lý thị trường bất động sản cũng thừa nhận là chưa bao giờ nhìn thấy cuốn sổ đỏ nào cấp cho dự án căn hộ khách sạn.

Tổng nguồn cung căn hộ khách sạn tại Đà Nẵng đã lên đến 8.000 căn, trong hai năm tới sẽ bổ sung 9.000 căn hộ

Một vấn đề nữa được ông Khánh chỉ ra là nếu chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận thì chắc chắn dự án không bán được. Vì thế, hầu hết các dự án đều chạy đua cam kết lợi nhuận càng cao càng tốt, thấp nhất là 8%/năm và cao có thể lên đến 12%/năm. Nhưng dù có cam kết thì khách hàng cũng nghi ngờ khi hết thời hạn cam kết, lợi nhuận có còn như trước hay không. Đó là chưa kể các nhà đầu tư thứ cấp không tin vào độ minh bạch của chủ đầu tư trong việc hạch toán tài chính.

Cũng xuất phát từ cuộc đua cam kết lợi nhuận mà ông Rudolf Hever, Giám đốc Bộ phận tư vấn khách sạn Savills châu Á – Thái Bình Dương cho rằng, rủi ro sẽ ngày càng lớn hơn cho người mua. Nếu đầu tư khách sạn, chủ đầu tư phải tự bỏ vốn hoặc vay vốn ngân hàng, nhưng đối với các dự án căn hộ, chủ đầu tư chỉ bỏ một phần vốn, phần còn lại trông chờ vào nguồn tiền ứng trước của khách hàng mua căn hộ khách sạn. Những chủ đầu tư ít kinh nghiệm, tiềm lực tài chính yếu, nhưng lại phát triển dự án quy mô lớn buộc phải đẩy cam kết lợi nhuận càng cao càng tốt để nhanh bán hàng thì mới thu được tiền tài trợ cho hoạt động xây dựng. Rủi ro sẽ nảy sinh khi dự án đi vào hoàn thiện và dòng tiền thu về không đủ bù cho lợi nhuận cam kết, buộc chủ đầu tư phải có thêm nguồn vốn đảm bảo cam kết hoặc nếu không sẽ không có tiền trả cho nhà đầu tư thứ cấp. Trên thực tế đã xảy ra trường hợp chủ đầu tư một dự án căn hộ khách sạn ở Nha Trang cam kết trả lợi nhuận lên tới 15%/năm rồi thu tiền của khách hàng đầu tư các dự án khác. Chủ đầu tư chỉ trả được lợi nhuận năm đầu tiên, nhưng đến năm thứ hai thì khách hàng ngóng dài cổ vẫn không thấy tiền về. Mới đây, chủ đầu tư đã đề nghị khách hàng giảm lợi nhuận xuống còn 8%/năm, nhưng vẫn khất vì chưa có tiền trả.

Liều có tính toán?

Bất chấp những cảnh báo này, dòng tiền đầu tư vẫn ào ạt chảy vào bất động sản nghỉ dưỡng. Theo ước tính của CBRE, hiện nguồn cung căn hộ khách sạn tại Đà Nẵng đã lên đến 8.000 căn và chỉ trong hai năm tới sẽ bổ sung thêm 9.000 căn. Ở Nha Trang, tổng nguồn cung các dự án căn hộ khách sạn đã lên tới 12.000 căn, lớn hơn cả nguồn cung khách sạn 4-5 sao trên địa bàn. Còn ở Phú Quốc, nguồn cung biệt thự căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng cũng tăng lên với tốc độ chóng mặt.

Ông Nguyễn Thế Lam, Phó chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Phú Quốc (CEO Phú Quốc) cho rằng, thị trường du lịch Phú Quốc mới ở giai đoạn đầu phát triển và với hàng loạt các nhân tố kích thích như cảnh quan và bãi biển đẹp, nắng ấm quanh năm, cơ sở hạ tầng cải thiện cùng với cơ chế đặc khu hành chính kinh tế trong tương lai gần, du lịch Phú Quốc sẽ còn bùng nổ. Vì thế, CEO Phú Quốc tự tin đầu tư hàng nghìn tỷ đồng vào Phú Quốc, trong đó đã hoàn thành khu nghỉ dưỡng Novotel Phu Quoc Resort và khu biệt thự Novotel Villas với tổng cộng 750 phòng khách sạn 5 sao. Hiện nay, CEO Phú Quốc đang xây dựng dự án căn hộ khách sạn Best Western Premier Sonasea Phu Quoc với 549 căn hộ và 16 biệt thự, tổng vốn đầu tư 1.500 tỷ đồng. Ông Lam cho biết, với triển vọng du lịch khả quan của Phú Quốc, chủ đầu tư tự tin cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư 10%/năm trong vòng 10 năm.

Tổng nguồn cung các dự án căn hộ khách sạn tại Nha Trang đã lên tới 12.000 căn hộ

Không chỉ CEO Group mà số lượng doanh nghiệp “nhảy” vào đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng vẫn không ngừng tăng lên. Mới đây, một doanh nghiệp đến từ vùng núi phía Bắc là Nam Tiến Lào Cai đã công bố dự án gần 1.000 căn hộ và phòng khách sạn tại Nha Trang. TMS khởi động hai dự án căn hộ khách sạn tại Quy Nhơn và Đà Nẵng.
Nguồn cung tăng, nhưng tình hình tiêu thụ khả quan nên các doanh nghiệp vẫn tự tin rót vốn vào lĩnh vực này. Theo CBRE, mặc dù tốc độ tiêu thụ trong nửa đầu năm đã chậm lại nhưng tỷ lệ bán hàng trung bình trên toàn thị trường Đà Nẵng đã đạt 89,2%, tăng 11,4 điểm phần trăm theo năm. Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc CBRE, tỷ suất đầu tư sinh lời của các dự án biệt thự và căn hộ nghỉ dưỡng tại một vài vị trí đẹp ở Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc khá cao, thậm chí cao hơn đầu tư tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM, nên được các nhà đầu tư cá nhân ưa chuộng. Đó là chưa kể nhiều dự án nghỉ dưỡng đưa ra cam kết sinh lời 8-10%/năm trong vòng 5-10 năm và đây là yếu tố thu hút các nhà đầu tư khi phải lựa chọn kênh đầu tư vừa sinh lời, vừa an toàn. Ngoài ra, ở dự án như Hòa Bình Green Đà Nẵng và Movenpick Cam Ranh, ngân hàng còn bảo lãnh cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư, nghĩa là trong trường hợp chủ đầu tư không trả được thì ngân hàng sẽ trả thay.

Thêm một tín hiệu tích cực nữa là Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Bộ Xây dựng cũng đang bàn thảo khung khổ pháp lý cho những dự án “lai” như căn hộ khách sạn và căn hộ văn phòng. Chính vì thế, mặc dù quan ngại nhưng cả doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân vẫn không ngần ngại rót tiền vào bất động sản nghỉ dưỡng. Rủi ro có thể mang lại lợi nhuận lớn, giống như khách sạn JW Marriott Hanoi. Khi khai trương, ít ai có thể nghĩ rằng, dự án này thu hút được khách vì nằm ở vị trí xa trung tâm thành phố. Nhưng hiện nay, muốn tổ chức hội nghị tại đây thì phải đặt phòng trước vài tháng, vì danh sách những sự kiện giới thiệu dự án như của CEO Group luôn rất dài.

Trang Vũ

print