Khu đô thị Thanh Hà (Hà Nội) của tập đoàn Mường Thanh những ngày này tấp nập lạ thường. Một sự nhộn nhạo hiếm có từ cả chục năm nay.

Một môi giới đã “bám” theo các dự án của Tập đoàn Mường Thanh hơn 5 năm nay cho biết, cả nhà anh đã chuyển về ở hẳn tại Khu đô thị Thanh Hà, thuê ki-ốt tầng 1 khu chung cư 5 tầng làm sàn giao dịch. Lý do về nơi ở mới là “để tiện làm ăn”. Chẳng là, gia đình anh có căn chung cư tại Linh Đàm, nhưng dạo này khách giao dịch nhộn nhịp, lắm hôm 9-10h đêm còn có khách gọi xuống xem đất. “Chuyển về đây khách thích đi thực địa giờ nào cũng dễ dàng chiều”, anh hồ hởi nói.

Nóng hầm hập…

Không kể dọc theo trục đường chính vào khu đô thị, sàn bất động mở khắp khu Thanh Hà, đếm sơ sơ cũng lên tới gần 70 sàn. Vào thứ Bảy hay Chủ nhật, khu đô thị tấp nập khách vào ra, ngó nghiêng, chỉ chỏ. Nếu như cùng thời điểm này năm ngoái, các đợt ra hàng của Mường Thanh cũng được đón đợi, nhưng giao dịch không mấy sôi động, người ta mua bán còn mò mẫm thì nay, hàng sơ cấp từ chủ đầu tư chỉ còn rất ít, phần lớn mua đi bán lại thứ cấp. Nhưng thông tin và hình hài lô đất đã khá rõ ràng, vì bản đồ phân khu được lập chi tiết, 3-4 lô chung cư do Cienco 5 Land bán hàng (thời dự án chưa về tay đại gia điếu cày Lê Thanh Thản) đã được hoàn thiện và bàn giao cho khách hàng về ở. Hiện 5 lốc chung cư 15 tầng cũng đã chuẩn bị vào giai đoạn hoàn thiện, cuối năm nay bàn giao cho khách hàng; 9 lốc chung cư khác đang khoan cọc nhồi, chuẩn bị mở bán. Chủ đầu tư cũng đã xây dựng xong trường mầm non, trường cấp 1 để cho nhà đầu tư thứ cấp vào thuê, vận hành.

Có lẽ do triển khai nhanh chóng như vậy mà dự án Thanh Hà Mường Thanh đang đạt kỷ lục về tốc độ tăng giá và hút tiền. Chỉ 9 tháng trước, những lô liền kề diện tích 100 m2 có giá 18 triệu đồng/m2, ai muốn mua đều thoải mái lựa chọn, giá gốc, hàng nhiều. Nay những ô đất này đã tăng giá tới 6 – 7 thậm chí 10 triệu đồng/m2. Đất biệt thự do diện tích lớn hơn thường 200 đến 250m2 một lô nên mức độ tăng giá “dễ chịu” hơn với khoảng 4-5 triệu đồng/m2. Các lô ven hồ thì chủ đất nhất định găm giữ vì tin rằng, giá sẽ còn tăng nữa.

Vài tuần trước nghỉ lễ 30/4-1/5, người ta còn tranh nhau mua bán, bất kể vị trí lô đất đẹp hay xấu. Cả những lô ế chỏng, ế chơ, đối diện bãi tha ma cũng được tranh mua với kỳ vọng mua cao bán cao. Khách hỏi mua nhiều đến nỗi môi giới cũng chả buồn mặn mà gọi lại khách như thường lệ.

Cũng nóng không kém là đất nền, đất biệt thự Khu đô thị mới Lê Trọng Tấn (Hà Ðông) do Tập đoàn Geleximco làm chủ đầu tư. Theo một lãnh đạo phụ trách mảng phát triển bất động sản của Geleximco, sức mua có sự chuyển biến đáng kinh ngạc. Phần lớn các lô đất đã được khách hàng đặt mua kể từ đầu năm đến nay, hiện quỹ sản phẩm của tập đoàn này chỉ còn các căn có diện tích từ 300 m2 trở lên. Những lô đất diện tích nhỏ dưới 120 m2 được săn lùng rất sôi động. Một khách hàng có lô đất 75m2 khu C hồi đầu năm, môi giới gọi hỏi mua giá 18 triệu đồng/m2 nay đã được chào mua với giá 28 triệu đồng/m2. Lô đất 87m2 khu D trước nghỉ lễ 30/4 được chào giá bán 18 triệu đồng/m2, môi giới cho hay hàng rất nhiều, vậy mà nay đã giao dịch thành công với 21 triệu đồng/m2 mà hàng vẫn khan hiếm.

Khu đô thị Sunny Garden tại Quốc Oai của CEO Group cũng bán hàng với tốc độ ngoài dự kiến. Một thành viên hội đồng quản trị công ty này cho biết, nhiều khách hàng thậm chí mua tới 2 lô đất, 1 lô xây nhà, 1 lô làm vườn, người mua còn rủ thêm bạn bè, người thân “để sau này hàng xóm tối lửa tắt đèn có nhau”. Các dự án như khu Đô thị mới Xuân Phương, Dương Nội… đều hút hàng hiếm thấy.

…và đìu hiu

Ấy vậy nhưng không phải dự án nào cũng trong cảnh đắt như tôm tươi. Dự án khu Đô thị Bắc 32 của Công ty cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm Lideco, hầu như vắng bóng người mua. Suốt từ năm ngoái đến nay, công ty này mới giao dịch được 2 lô. Tại đại hội cổ đông của Lideco mới đây, cổ đông bức xúc yêu cầu lãnh đạo công ty phải đổi nhà phân phối và có các chính sách thay đổi để thúc đẩy tiến độ bán hàng.

Lý do khiến khu đô thị ế ẩm trong khi vị trí khá đẹp, nằm giữa khu thị trấn Trạm Trôi dân cư đông đúc được giải thích là do dịch vụ nghèo nàn, quy hoạch các lô đất lại bất hợp lý khi diện tích mỗi ô lên tới 250-300m2. Nếu kể cả tiền đất và đơn giá xây thô, mỗi biệt thự tại đây cũng có giá cả chục tỷ đồng. Với số tiền đó, người mua hiện có rất nhiều sự lựa chọn hấp dẫn hơn.

Với diễn biến như hiện nay, các chủ đầu tư đang tranh thủ đẩy hàng ra để chớp lấy cơ hội hiếm có từ sự sôi động của thị trường đất nền. Mường Thanh, Geleximco đều tung ra các lô đất tồn kho, chẳng hạn như các lô có đường đâm, hay lô đất sát bãi tha ma của Tập đoàn Mường Thanh hay các lô đất xa lắc lơ, gần đất dịch vụ của Tập đoàn Geleximco… Hơn ai hết các chủ đầu tư đều hiểu thanh khoản và yếu tố thị trường vô cùng quan trọng với các nhà đầu tư bất động sản. Nhưng họ cũng hiểu, đã qua rồi thời tranh mua, tranh bán để dự án gia tăng giá trị, nhất định phải có đầu tư. Chiến thuật mà Geleximco áp dụng đang tỏ ra khá hữu hiệu: đầu tư xây dựng chung cư giá mềm để bán trước, kéo dân về ở, đầu tư các tiện ích, dịch vụ… tạo sức sống mới cho khu đô thị để từ đó bán được các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn hơn. Chiến thuật đầu tư này đã được “đại gia điếu cày” áp dụng ở các khu Đô thị Xa La, Đại Thanh vô cùng thành công.

Song để thay đổi bộ mặt và sức sống cho các khu đô thị sẽ là cuộc đấu tranh dữ dội của bản thân các chủ đầu tư. Ông Nguyễn Văn Kha, Chủ tịch Lideco đã chia sẻ với các cổ đông lý do tại sao không xin điều chỉnh quy hoạch Dự án Bắc Quốc lộ 31 để các lô đất có diện tích phù hợp hơn. Thay đổi quy hoạch dự án sẽ phải tính lại tiền sử dụng đất với đơn giá như hiện nay, tiền sử dụng đất tăng lên rất nhiều, dự án khi ấy càng không hiệu quả. Có thể chủ đầu tư bị lỗ như chơi.

Nhưng với những ông lớn địa ốc, bài toán điều chỉnh quy hoạch dự án để đưa ra sản phẩm hợp khẩu vị khách hàng lại khá phổ biến. Chẳng hạn, Vingroup sau khi thâu tóm diện tích lớn tại khu Đô thị Nam An Khánh đã xin điều chỉnh quy hoạch và các ô đất từ diện tích 300 m2 đã giảm xuống một nửa, hoặc chỉ còn 1/3. Khả năng hấp thụ của thị trường tăng rõ rệt.

Liệu đất nền Hà Nội sẽ tiếp tục tăng, mua cao sẽ bán được giá cao hơn? Câu hỏi này được dân môi giới trả lời: chắc chắn. Nhưng với các chủ đầu tư dự án bất động sản, họ chỉ dám nhận xét: còn trông chờ vào kinh tế vĩ mô. Với tốc độ bung hàng của các dự án bất động sản như hiện nay, không ít chủ đầu tư lo ngại về một cú xì bong bóng có thể tái diễn vào năm 2018. Khi ấy đất nền chắc chắn chịu chung tác động tiêu cực.

Còn với người mua có nhu cầu ở thực, khi thị trường mỗi ngày mỗi giá như hiện nay,  yếu tố đầu cơ khá rõ nét, họ đang có tâm lý chững lại để… chờ. Bằng chứng là sau những ngày sôi sục, bán bao nhiêu cũng có người mua, đất liền kề, biệt thự Mường Thanh đang giao dịch chậm lại. Khá nhiều người thăm dò rồi để đấy mà chưa mạnh dạn xuống tiền.

Đất nền TP.HCM, Đà Nẵng đang hạ nhiệt có lẽ cũng là thông tin cần được tham khảo.

Thế Phương

print