..." /> Có được như mơ? - Tạp chí Doanh nhân Online

Có được như mơ?

Có được như mơ?

Tháng 7 năm nay được giới kinh doanh bất động sản đón chờ như một thời điểm tạo nên “cơn mưa” thanh khoản, khi các chính sách đã nới hết sức cho thị trường. Nghị định cho phép người nước...

Bất động sản Tác giả

Tháng 7 năm nay được giới kinh doanh bất động sản đón chờ như một thời điểm tạo nên “cơn mưa” thanh khoản, khi các chính sách đã nới hết sức cho thị trường.

Nghị định cho phép người nước ngoài mua căn hộ, cùng với việc cam kết có bảo lãnh ngân hàng cho dự án nhà ở theo Luật Bất động sản là những yếu tố mang đến hy vọng cho thị trường bất động sản trong những tháng gần đây. Các yếu tố này liệu có đủ tạo ra sức bật mới cho thị trường?

Chiếc đũa thần chưa đủ phép

Ý tưởng về việc xuất khẩu bất động sản tại chỗ đã từng bước được hiện thực hóa khi chính sách cho người nước ngoài mua căn hộ được áp dụng từ ngày 1/7/2015. Cách đây chưa lâu, chính sách này được ví như “chiếc đũa thần” để giúp nâng đỡ cho thị trường bất động sản và thu hút ngoại tệ, nhưng khi bắt đầu thực thi thì đây cũng không phải là một công cụ hữu hiệu như mong đợi. Theo các quy định hiện nay, người nước ngoài chỉ được mua tối đa 30% số căn hộ trong một dự án chung cư và 250 căn hộ trên một đơn vị hành chính cấp phường. Quy định này nhằm bảo đảm vấn đề an ninh quốc phòng trên các địa bàn. Thêm vào đó, quy định bắt buộc người nước ngoài có giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ tương đương còn thời hạn 1 năm trở lên… thậm chí khi mua được nhà rồi muốn vào ở cũng không dễ, khi người nước ngoài không được trực tiếp đăng ký thuê bao đồng hồ điện, không được vay vốn ngân hàng… Những điều kiện kể trên không chỉ khiến khách hàng lo ngại mà các chủ đầu tư cũng bắt đầu ngán ngẩm, kể cả các đơn vị chuyên nghiệp về bất động sản cũng chưa muốn hỗ trợ cho người nước ngoài hoàn tất quyền mua của mình.

Ngân hàng đứng ra bảo lãnh tài chính cho người mua nhà chứ không phải bảo lãnh dự án

Ông Trần Đức Phương, Tổng giám đốc Công ty Môi giới bất động sản Nam Tiến, cho biết: “Hiện trên thị trường cũng có nhiều dịch vụ tư vấn cho người nước ngoài mua nhà, điều người nước ngoài cần là “dịch vụ”, chứ không phải “tư vấn” trong việc sở hữu nhà tại Việt Nam. Điều này tương đối khó với hầu hết các sàn bất động sản hiện nay”.

Cũng có một số chủ đầu tư thăm dò thị trường bằng các gói riêng dành cho người nước ngoài mua nhà. Cụ thể, Tập đoàn Novaland đã chính thức ra mắt chương trình “100 căn hộ đầu tiên chào đón kiều bào và người nước ngoài” hay Vinhomes cùng với Công ty CBRE Việt Nam và 26 đại lý bất động sản cũng tổ chức lễ giới thiệu dự án Vinhomes Central Park… Nhưng điều quan trọng để đối tượng khách hàng này “xuống tiền” thì không doanh nghiệp nào có thể chủ động được. Chính sách đã mở cửa, nhưng hiện tại vẫn chưa có các văn bản hướng dẫn cụ thể về việc bán nhà cho người nước ngoài. Chẳng hạn, việc bán nhà cho người nước ngoài hiện tại là hợp pháp, nhưng thủ tục để xin giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất cho họ ra sao là điều nhiều doanh nghiệp chưa rõ.

Một lãnh đạo công ty bất động sản tại TP.HCM cho biết: “Khi mua nhà tại Việt Nam, người nước ngoài phải thanh toán tiền qua hệ thống ngân hàng, nhưng hiện tại Ngân hàng Nhà nước chưa có hướng dẫn chi tiết vấn đề này. Như vậy, ở thời điểm trước mắt không ai kỳ vọng vào nguồn tiền thu được từ khách hàng ngoại”.

Theo các quy định hiện nay, người nước ngoài chỉ được mua tối đa 30% số căn hộ trong một dự án chung cư

Theo thống kê từ Cục Việc làm thuộc Bộ Lao động – Thương binh và Xã hội, cả nước có khoảng 500.000 người ngoại quốc, trong đó có khoảng 30.000 CEO cao cấp đang sinh sống và làm việc. Nhưng bao nhiêu người trong số này thực sự có nhu cầu sở hữu nhà ở thì vẫn là một ẩn số. Các chuyên gia nhận định, thị trường địa ốc Việt Nam vẫn là một kênh đầu tư giàu tiềm năng và hấp dẫn. Tuy nhiên, dù luật đã thông nhưng việc thực thi vẫn khó thoáng.

Cuộc sàng lọc lớn từ “bảo lãnh”

Cũng từ thời điểm 1/7/2015, theo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), các dự án nhà ở hình thành trong tương lai muốn mở bán phải được ngân hàng bảo lãnh. Đây là quy định bắt buộc và được đánh giá là có lợi cho người mua nhà. Bởi nếu chủ đầu tư chậm tiến độ cam kết, không triển khai xây dựng thì ngân hàng sẽ đứng ra trả lại tiền cho người mua nhà. Điều này tốt cho người mua, nhưng với không ít doanh nghiệp trên thị trường thì đó sẽ là một điều tồi tệ. Với điều kiện này, các ngân hàng đang đưa ra nhiều quy định khắt khe để đảm bảo an toàn. Như vậy, ngoài các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính tốt, tạm an tâm với chính sách này thì cũng có nhiều doanh nghiệp đang đang phải vật lộn với tấm giấy bảo lãnh của ngân hàng.

Khi chính sách này được thực thi thì các doanh nghiệp phải chứng minh được kinh nghiệm thực hiện tốt một số dự án, dự án có đầy đủ tính pháp lý, dự án đã đủ điều kiện bán hàng theo quy định của pháp luật, như chung cư phải làm xong móng, dự án đất nền phải xong hạ tầng và móng nhà, dự án đã có đủ 20% vốn trên tổng mức đầu tư dựa trên số liệu đã được kiểm toán…

Để thỏa mãn hàng loạt điều kiện trên không phải doanh nghiệp nào cũng có thể đáp ứng trong bối cảnh thị trường vừa trải qua một thời kỳ khủng hoảng. Tuy nhiên, một số chuyên gia lại cho rằng, đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đòi hỏi vốn lớn nên cần phải tổ chức chặt chẽ. Quy định mới sẽ tạo ra sự thanh lọc cần thiết cho thị trường, ai trụ được và ai bị đào thải sẽ được thị trường phơi bày.

Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM cho rằng, trên thế giới chỉ có Việt Nam mới có khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai, do vậy phải có quy định chặt chẽ để bảo vệ người mua, tránh hiện tượng bán nhà trên giấy đầy rủi ro đối với người mua nhà xảy ra thời gian qua. Bảo lãnh là bảo lãnh tài chính cho người mua nhà chứ không phải bảo lãnh dự án. Đây là quy định tích cực, không thể coi là siết hay bóp chặt doanh nghiệp bất động sản.

Chính vì điều này, hiện nay một số doanh nghiệp bất động sản đã tranh thủ “bắt tay” với ngân hàng để làm “bùa hộ mệnh” cho các dự án của mình. Tuy nhiên, để chứng minh được độ tin cậy với khách hàng thì không phải ai cũng làm được. Đây là thời điểm các doanh nghiệp bất động sản chơi ván bài ngửa về uy tín, tiềm lực tài chính cũng như khả năng phát triển dự án của mình. Thị trường sẽ có một cuộc sàng lọc lớn với những doanh nghiệp chỉ “bán nhà trên giấy”!

Việt Dũng

Bài viết liên quan