Dolphin Plaza và nước cờ mạo hiểm của TID

Dolphin Plaza  và nước cờ  mạo hiểm của TID

Chủ đầu tư Dự án Dolphin Plaza – Công ty cổ phần TID – đang đi nước cờ sáng suốt hay mua dây buộc mình với chiêu kinh doanh mới? Lời cam kết của TID sẽ thuê lại căn hộ...

Bất động sản Tác giả

Chủ đầu tư Dự án Dolphin Plaza – Công ty cổ phần TID – đang đi nước cờ sáng suốt hay mua dây buộc mình với chiêu kinh doanh mới?

Lời cam kết của TID sẽ thuê lại căn hộ của khách hàng với giá hấp dẫn từ 1.200 – 1.700 USD/tháng (tùy vào diện tích căn hộ) ngay sau khi khách hàng ký hợp đồng mua bán mà chưa có nhu cầu sử dụng, đang gây ra những nhận định ngược chiều trong giới bất động sản. Một bước đi khôn ngoan hay tự mua dây buộc mình của doanh nghiệp này?

Tung đủ chiêu bán hàng

Dự án chung cư Dolphin Plaza do Công ty cổ phần TID làm chủ đầu tư là một tổ hợp gồm 4 tòa tháp cao 28 tầng, trong đó có 2 tầng hầm để xe máy và ôtô, 3 tầng khối đế thông nhau được sử dụng làm trung tâm thương mại, siêu thị, nhà hàng, văn phòng và nhiều dịch vụ khác. Dự án bắt đầu bán hàng đúng thời điểm thị trường địa ốc lao dốc vào cuối năm 2010 và đầu năm 2011, cho nên dễ hiểu khi Dolphin Plaza nhanh chóng rơi vào tình cảnh ế ẩm. Mặc dù dự án có đủ điều kiện bàn giao nhà cho khách hàng vào năm nay, nhưng do nguyên nhân trên mà hiện nay vẫn còn một lượng lớn căn hộ tồn kho. Từ quý II năm nay, TID bắt đầu tung các chiêu nhằm đẩy nhanh việc bán căn hộ, ví dụ như phối hợp với sàn giao dịch bất động sản STDA đưa ra cách bán hàng mới. Theo đó, khách hàng chỉ cần thanh toán 40% giá trị căn hộ là được nhận nhà ở ngay, 60% còn lại sẽ thanh toán định kỳ 3 tháng một lần, mỗi lần 350 triệu đồng kéo dài trong 3 năm với lãi suất 0%. Nghe quá hấp dẫn!

Để thu hút khách hàng, chủ đầu tư còn cam kết thuê lại căn hộ của người mua với giá từ 1.200 – 1.700 USD/tháng (tùy theo diện tích căn hộ) ngay sau khi khách ký hợp đồng mua bán mà chưa có nhu cầu sử dụng, thời gian bao thuê ít nhất 3 năm. Giá bán những căn hộ này không hề thấp, trung bình 37-37,5 triệu đồng/m2. Như vậy những căn hộ có diện tích thấp nhất là 133m2 cũng có giá xấp xỉ 5 tỷ đồng, căn lớn với diện tích 181-191m2 lên tới 7 tỷ đồng. Vậy mà cách bán căn hộ bao thuê như trên đã thu hút được lượng khách hàng đáng kể. Theo thông tin từ các nhân viên bán hàng của STDA, TID có trên 100 căn hộ thuộc diện bao thuê. Như vậy, TID phải triển khai việc cho thuê căn hộ. Tuy vậy, với mức giá cho thuê không thể thấp thì việc tìm được khách thuê sẽ không đơn giản.

Cạnh tranh quyết liệt

Với mức giá cho thuê kỳ vọng là 1.200 – 1.700 USD/tháng, đối tượng khách hàng tiềm năng mà Dolphin Plaza nhắm đến là khách nước ngoài. Nhiều dự án căn hộ cao cấp tại khu vực phía Tây Hà Nội đang trở thành điểm nóng cho thuê với khách nước ngoài, như Indochina Plaza, The Manor, Ciputra… Một cuộc khảo sát riêng của DOANH NHÂN cho thấy, mức giá cho thuê căn hộ dao động rất lớn, tùy thuộc vào khách hàng và điều kiện của từng dự án. Khách Nhật ưa thích thuê nhà tại Indochina Plaza và The Manor, mức giá cho thuê căn hộ hai phòng ngủ có thể dao động từ 800 USD/tháng trở lên, căn hộ ba phòng ngủ có giá từ 1.200 USD trở lên. Khách Hàn Quốc chỉ chấp nhận mức giá thấp hơn nhiều, 800 USD cho căn hộ ba phòng ngủ.

Yếu tố bắt buộc đối với các dự án cao cấp cho thuê là có vị trí thuận lợi, chất lượng căn hộ tốt, thiết kế và nội thất đẹp, dịch vụ đẳng cấp. Đã gọi là khu căn hộ cao cấp thì không thể thiếu tiện ích cho cuộc sống của cư dân như bể bơi, gym, nhà hàng, vườn trẻ… Một yếu tố nữa là người nước ngoài sống tại Việt Nam, đặc biệt là người châu Á có tính cộng đồng rất cao, do vậy dự án nào có khách Nhật sinh sống sẽ thu hút thêm nhiều khách Nhật mới. Trong khi đó, Dolphin Plaza có gì? Câu trả lời là không. Dự án này tọa lạc tại một vị trí kém thuận tiện. Nếu đi từ phố Trần Bình vào đường rất hẹp, xấu, ngoằn ngoèo và phải đi qua chợ Mỹ Đình tồi tàn và nhếch nhác. Nếu rẽ trên đường Phạm Hùng vào qua lối bến xe Mỹ Đình tình hình còn… bát nháo hơn, cảnh ùn tắc giao thông thường xuyên xảy ra.

Không chỉ vậy, Dolphin Plaza hiện cũng chưa có đầy đủ các tiện ích cho cư dân – thiếu nhà hàng, siêu thị ít hàng hóa, các cửa hiệu hầu như không có… Những điểm trừ này chắc chắn tác động lớn tới quyết định của khách mua nhà. Ngoài việc phải cạnh tranh (trong thế bất lợi) với các khu chung cư cao cấp xung quanh, Dolphin Plaza còn có đối thủ là những khu căn hộ dịch vụ được quản lý rất chuyên nghiệp và đã có đủ chiêu hút khách nước ngoài. Theo báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam, trong quý III, thị trường căn hộ dịch vụ tại Hà Nội có thêm 260 căn, tổng nguồn cung tăng lên 3.430 căn từ 42 dự án, tăng 8% theo quý và 19% theo năm.

Để có mức giá thuê như đã cam kết với khách hàng, Dolphin Plaza phải hút được khách Nhật, vốn rất khó tính và có yêu cầu cao về chất lượng căn hộ, các tiện ích đi kèm cũng như chất lượng dịch vụ. Với những điều kiện hiện tại, các chuyên gia bất động sản đều nhìn nhận Dolphin Plaza khó có thể đạt mức giá cho thuê như đã cam kết với khách hàng. Mức giá phù hợp để dự án này có thể cạnh tranh hút khách dao động ở khoảng 800-1.200 USD/tháng. Để đạt được mức giá đó, TID còn phải đầu tư thêm, tổ chức bộ máy vận hành, chăm sóc khách thuê, cải tiến nhiều hạng mục để thu hút khách nước ngoài.

Tóm lại, TID nhiều khả năng phải bỏ tiền bù lỗ giá thuê trong 3 năm. Có thể ngầm hiểu đây là một cách giảm giá căn hộ để bán tháo hết lượng hàng tồn tại dự án Dolphin Plaza. Với nguồn cung tăng mạnh trong thời gian tới, sự cạnh tranh tăng lên, thì chiêu kinh doanh mới mà TID tung ra không khéo lại biến thành sợi dây trói buộc chủ đầu tư.

Trần Giang

Bài viết liên quan