Giá thuê 3.000 USD/tháng, tại sao căn hộ hạng sang cung vẫn không đủ cầu?

Giá thuê 3.000 USD/tháng, tại sao căn hộ hạng sang cung vẫn không đủ cầu?

Nếu như cách đây khoảng 3 năm, nhà đầu tư mua căn hộ chung cư chủ yếu để lướt sóng ngắn hạn thì hiện tại, tâm lý đầu tư trên thị trường cũng đã thận trọng và dài hơi hơn khi phần lớn người mua đang chuyển sang loại hình Buy-to-let: mua căn hộ để cho thuê.

Bất động sản Tác giả

Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Kinh doanh nhà ở miền Bắc và miền Trung, Savills Việt Nam nhận định, xu hướng đầu tư căn hộ cao cấp cho thuê là một xu hướng đã khá phổ biến tại các thị trường BĐS. Nguyên nhân là trong bối cảnh lợi suất của các tài sản thu nhập cố định đã và đang giảm, nhà đầu tư ngày càng quan tâm hơn đến thu nhập và tiềm năng tăng giá thuê của các dự án bất động sản, đặc biệt la phần khúc hạng sang.

Theo ghi nhận Savills và CBRE, tại Việt Nam, trung tâm của các thành phố lớn như khu Quận 1 – Tp.HCM hay trung tâm thủ đô Hà Nội là những khu vực có mức giá thuê căn hộ cao cấp, hạng sang ngang ngửa với các đô thị hàng đầu của các quốc gia như Thái Lan, Phillipines… với giá cho thuê dao động từ 1.500-3.000 USD/tháng đối với căn hộ 1-2 phòng ngủ và cung hiện vẫn chưa đáp ứng đủ cầu. Tại sao phân khúc hạng sang lại có sức hút lớn như vậy?

Gia tăng nguồn cầu: bà Linh Đỗ, Trưởng Bộ phận Tư vấn & Giao dịch – Dịch vụ quản lý nhà cho thuê, CBRE Việt Nam cho rằng, việc ngày càng có nhiều chuyên gia nước ngoài vào Việt Nam làm việc và sinh sống khiến giá thuê toàn thị trường được cải thiện. Nhu cầu lưu trú dài hạn của các chuyên gia nước ngoài, các lãnh đạo cao cấp của các tập đoàn lớn đến công tác tại các thành phố lớn như Hà Nội hay Tp.HCM. Vì vậy, chung cư cao cấp là một sản phẩm phù hợp bởi có an ninh tốt, tính riêng tư được đề cao, đồng thời được quản lý vận hành chuyên nghiệp, sẵn sàng cung cấp dịch vụ dọn dẹp, giặt giũ những khi họ đi công tác.

An tâm về chất lượng công trình: đối với căn hộ cao cấp, khách đầu tư sẽ an tâm về nguồn gốc, chất lượng xây dựng uy tín, tuổi thọ căn hộ kéo dài, cũng như vị trí của dự án đã được cân nhắc chọn lựa kỹ. Giá trị của căn hộ cũng có thể gia tăng sau này khách hàng có nhu cầu bán lại.

Ngoài ra, ông Hiển, Savills cũng cho rằng chủ đầu tư các dự án cao cấp hiện này cũng dần chú trọng hơn đến các khách hàng ở thực tại dự án, như các khách thuê mục tiêu. Tùy theo văn hóa và thói quen sống của từng nhóm khách hàng mà chủ đầu tư đưa ra định hướng thiết kế sản phẩm và cung cấp dịch vụ nội khu phù hợp, ví dụ như thiết kế nhà tắm và bồn tắm lớn cho khách Nhật, dịch vụ massage cho khách Hàn, hoặc décor theo phong cách châu Âu…

Cạnh tranh thấp hơn so với phân khúc trung cấp: năm 2019, phân khúc bất động sản cao cấp và hạng sang tại Tp.HCM được dự báo số lượng chào bán ít đi, trong khi tỉ lệ tiêu thụ vẫn cao. Đặc biệt, các dự án ở khu trung tâm thành phố do nguồn cung hạn chế khiến giá và sức tiêu thụ tiếp tục là tâm điểm của thị trường trong thời gian tới.

Lợi tức cho thuê tốt, công suất cho thuê cao: ông Hiển, Savills, cho rằng, nhờ đòn bẩy tài chính mà việc đầu tư cho thuê căn hộ ở Việt Nam khá thuận tiện. Người mua chỉ phải bỏ ra 30% giá trị căn hộ, vay vốn ngân hàng 70% còn lại, lấy thu nhập cho thuê để trả lãi ngân hàng và hưởng lãi từ việc căn hộ gia tăng giá trị, điều hoàn toàn có thể xảy ra tại một số dự án chung cư cao cấp.

Mức tăng giá trị của các kênh đầu tư trong năm 2017. Nguồn: Nghiên cứu toàn cầu Savills

Ví dụ, tại một dự án căn hộ hạng sang tại Hà Nội, khách hàng mua 1 căn hộ với giá 300.000 USD, khách hàng bỏ ra 100.000 USD và vay 200.000 còn lại. Dự án đi vào vận hành, khách hàng cho thuê căn hộ với giá 2.000 USD/tháng trong 5 năm. Thu nhập cho thuê này đủ để khách hàng trả lãi cho khoản vay ngân hàng. Không những vậy, giá của căn hộ tại thời điểm mở bán là 2.200 USD/m2 nay đã tăng lên khoảng 3.000 USD/m2. Mức gia tăng giá trị này chính là lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Công suất cho thuê căn hộ cao cấp ở những vị trí trung tâm thuận tiện giao thông, cơ sở hạ tầng phát triển mạnh cũng luôn đạt mức cao từ 99 – 100%. Với tỉ suất lợi nhuận từ 7 – 8%, thị trường cho thuê căn hộ hạng A tại Tp.HCM cũng cao nhất cả nước.

Chính sách cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam: cùng với nền kinh tế vĩ mô phát triển ổn định cùng các chính sách hỗ trợ đã tạo niềm tin với các nhà đầu tư. Mức sống của người Việt đang ngày một nâng cao và tiêu chuẩn sống được nâng tầm cũng là lí do khiến nhu cầu về thuê và ở cao cấp tăng lên. Ở góc nhìn của các nhà đầu tư chuyên nghiệp, những yếu tố này thật sự là nền tảng vững chắc để củng cố quyết định đầu tư cho thuê căn hộ cao cấp với mục tiêu sinh lời bền vững.

Đầu tư ra sao với xu hướng “Buy to let”

Theo các chuyên gia, việc mua căn hộ cao cấp để cho thuê là phương án đầu tư thông minh, nhưng phải có sự tính toán dòng tiền, sử dụng đòn bẩy tài chính cân đối cùng vốn tự có.

Nếu so sánh với những kênh đầu tư khác như vàng, ngoại tệ hay chứng khoán, xu hướng mua căn hộ cho thuê có thể mang lại lợi nhuận tương đương gửi tiết kiệm là đã hấp dẫn. Bởi nó có thể mang lại cho chủ đầu tư nguồn thu ổn định hàng tháng, bên cạnh đó căn hộ lại không mất giá như gửi tiền tiết kiệm. Đây chính là điểm mấu chốt mà nhiều nhà đầu tư nhắm đến khi chọn kênh mua nhà cho thuê lại.

Tuy nhiên, những chuyên gia từ Alpha King – nhà phát triển của dự án tòa tháp đôi căn hộ hạng sang Alpha City cao nhất Việt Nam cũng cho rằng, nhà đầu tư với tiềm lực tài chính mạnh có thể cân nhắc thời điểm thích hợp để xuống tiền xét trên tầm nhìn dài hạn.

Trong khi đó, ông Hiển, Savills, khuyến cáo, không phải dự án nào cũng có được cơ hội đầu tư hấp dẫn. Các yếu tố cứng và mềm của căn hộ đều phải thực sự cao cấp: số lượng căn hạn chế và số lượng căn trên một mặt sàn thấp để đảm bảo thang máy đủ phục vụ lưu lượng giao thông trong tòa nhà; hành lang đủ lớn để đảm bảo trong trường hợp sơ tán cứu hộ, các trang thiết bị trong căn hộ thuộc dòng sản phẩm cao cấp; và đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp. Mức độ cao cấp của dự án căn hộ sẽ chỉ thực sự được minh chứng sau 2 – 3 năm đi vào vận hành. Cuối cùng, bản thân dự án phải nằm tại các vị trí đắc địa thì mới thu hút được nhu cầu thuê tốt.

Lê Dung tốt nghiệp khoa Báo chí - Truyền thông Trường ĐH KHXH & NV Tp.HCM và đã có 10 năm kinh nghiệm làm báo, chuyên lĩnh vực kinh doanh. Gia nhập Doanh Nhân từ năm 2014, Lê Dung đảm nhận vai trò biên tập viên, chịu trách nhiệm sản xuất nội dung cho tạp chí Doanh Nhân bản in, cũng như các tin bài đa phương tiện trên các nền tảng xuất bản khác.

Bài viết liên quan

Ban biên tập lựa chọn

       

Video