Luồng tiền và cơ hội trong đầu tư bất động sản

Luồng tiền và cơ hội trong đầu tư bất động sản

Làm sao để quản trị luồng tiền hiệu quả trong danh mục đầu tư bất động sản không chỉ là một câu hỏi – đó là một thử thách cho các nhà đầu tư, dù là tổ chức hay cá nhân.

Việc chọn lựa kênh đầu tư phù hợp cũng mang tính then chốt, bởi giữa thị trường đầy tiềm năng lẫn rủi ro, đây không phải là một quyết định dễ dàng.

Hiểu rõ bản chất luồng vốn

Câu hỏi, đồng thời là mục tiêu quan trọng nhất của nhà đầu tư là: làm sao để tối ưu hóa khả năng sinh lời cho dòng tiền?! Tuy nhiên, việc lập kế hoạch dòng tiền không chỉ là cái nhìn thoáng qua trong tương lai mà là sự tổng hòa của nhiều yếu tố chủ quan lẫn khách quan. Bên cạnh khả năng cân bằng, những chi phí hiện có lẫn phát sinh, dự đoán và tính toán các khoản tương đối, hiểu rõ bản chất luồng tiền cũng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư.

Quản lý hiệu quả dòng tiền có thể đem lại cho nhà đầu tư một khoảng lợi nhuận đáng kể cũng như đảm bảo được một yếu tố vô cùng quan trọng: tính thanh khoản. Nếu chỉ tính riêng lĩnh vực bất động sản, bên cạnh quỹ đầu tư, nguồn vốn cũng có thể đến từ nhà phát triển dự án cũng như những nhà đầu tư tài chính. Từ đây, các cấp độ đầu tư sẽ được phân loại từ cấp độ niêm yết, tới cấp độ công ty và cấp độ dự án để nhà đầu tư chọn lựa. Mỗi cấp độ có các đặc điểm riêng về mặt thời gian, tính thanh khoản, hình thức tham gia và quan trọng là tỉ lệ IRR (tỉ suất hoàn vốn nội bộ).

Tỉ lệ này được biểu hiện bằng mức lãi suất nếu được dùng để quy đổi dòng tiền của dự án, thì giá trị thực thu bằng giá trị thực chi, và con số này cho biết chi phí vốn tối đa mà dự án có thể chịu đựng. Nói một cách dễ hiểu hơn, phương pháp IRR đơn giản hoá dự án thành một con số duy nhất, để từ đó, nhà đầu tư có thể xác định được liệu dự án này có tính khả thi về tài chính hay không, có khả năng đem lại thặng dư lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không? Dù vậy, đối với các dự án dài hạn có dòng tiền tương đối không ổn định và tỉ lệ chiết khấu cùng chi phí nguồn vốn khác nhau theo từng thời điểm, chỉ số tính thông qua nội suy này có thể không phải là sự lựa chọn tối ưu. Vì thế, khi so sánh hiệu quả của các dự án hay các khoản đầu tư nói chung, cần xem xét bản chất của ngành nghề kinh doanh và các điều kiện thị trường cụ thể nhằm đưa ra các so sánh và nghiên cứu có tính thực tế nhất.

Trong một dự án bất kỳ, nhà đầu tư phải quyết định không chỉ việc ra vào của dòng tiền mà còn là bản chất của chúng. Điển hình như việc đầu tư có sử dụng đòn bẩy hay không, chi phí vay như thế nào và bao nhiêu phần trăm vốn vay? Với các dự án sử dụng đòn bẩy, việc quản lý dòng tiền càng trở nên thiết yếu khi nhà đầu tư phải kiểm soát chặt chẽ hơn sự ra vào của dòng tiền do sự có mặt của lãi vay. Ngoài ra, trong một năm tài chính bất kỳ và trong suốt quãng đời của dự án, sẽ có thể có rất nhiều các lượt ra vào dòng tiền dự án phục vụ cho rất nhiều mục đích khác nhau, đòi hỏi nhà đầu tư phải có kỹ năng quản lý hiệu quả. Một ví dụ là lợi nhuận của dự án sẽ được trả về cho nhà đầu tư như cổ tức, hay sử dụng khoản lợi nhuận này để tái đầu tư cho dự án là một câu hỏi lớn luôn được các nhà đầu tư quan tâm trong các khoản đầu tư dài hạn kéo dài có thể lên đến hàng chục năm. Đây là quyết định giữa việc liệu khoản lợi nhuận này sẽ sinh lời tốt hơn khi được đầu tư vào một kênh, một dự án khác hay sẽ hiệu quả hơn nếu đầu tư vào dự án hiện tại.

Bên cạnh đó, trong quá trình kinh doanh, việc duy trì một khoản vốn lưu động là điều phổ biến và cần thiết. Tuy nhiên, khoản vốn lưu động này ngoài phục vụ việc vận hành thì về mặt tài chính, lại kém sinh lời. Vậy nên, để có được phần vốn lưu động đầy đủ để phục vụ quá trình vận hành của dự án nhưng vẫn có thể sinh lời hiệu quả đòi hỏi một kỹ năng quản lý dòng tiền lão luyện, cân bằng các dòng tiền ra vào của dự án chính xác về lượng, về chất và thời điểm.

Địa ốc, vàng, ngoại tệ hay chứng khoán?

Đây có thể nói là những kênh đầu tư cơ bản của nhà đầu tư cá nhân trong nhiều thời điểm và tính đến hiện tại, địa ốc vẫn là lựa chọn của số đông nhờ việc đem lại dòng tiền với trường hợp nhà hiện hữu, tương đối an toàn và có khả năng sinh lời tốt. Trong khi giá vàng và ngoại tệ trong nước thời gian qua thiếu lực đỡ từ nhu cầu, cùng sự tăng giảm phụ thuộc vào thị trường thế giới, thì tình trạng “dưa hấu – xanh vỏ đỏ lòng”, dễ bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố bất ổn và cảm xúc của chứng khoán cũng khiến tâm lý của nhà đầu tư chao đảo, ảnh hưởng đến quyết định “bơm vốn”.

Tất cả những điều kiện trên đã khiến bất động sản trở thành lựa chọn đầu tiên của giới đầu tư, nhất là trong tình hình kinh tế vĩ mô tăng trưởng, tình hình an ninh ổn định và nguồn vốn FDI đổ mạnh vào lĩnh vực này. Tuy nhiên, điểm chính yếu ở đây là việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản không chỉ bị tác động bởi năng lực tài chính hay khả năng chi trả mà việc tính toán, cân đối tài chính cũng vô cùng cần thiết khi “dốc hầu bao”. Bên cạnh đó, xác định rõ mục tiêu đầu tư cũng là một điều đáng cân nhắc, nhất là ở thời điểm thị trường nội địa đang có quá nhiều sản phẩm, đi kèm với những nguồn tin không chính thống.

Với những dấu hiệu tích cực từ các chỉ số kinh tế cũng như các chính sách của nhà nước liên quan đến việc phát triển và quản lý bất động sản căn hộ, thị trường căn hộ trong năm 2018 sẽ phát triển theo hướng bền vững. Ở phân khúc này, đa số nhà đầu tư dạng “lướt sóng” đều chọn giai đoạn xây dựng để bắt đầu, nhằm mục tiêu tăng giá trị chuyển nhượng sau xây dựng. Ngoài căn hộ, xu hướng “buy to let – mua cho thuê” cũng được áp dụng cho phân khúc nhà phố, biệt thự và thu nhập thuê phải chấp nhận được, xấp xỉ từ 6-8%, nếu so sánh với lãi suất tiết kiệm từ ngân hàng. Đối với loại hình đất nền, kỳ vọng của nhiều nhà đầu tư là tăng giá trị gấp đôi, gấp ba sau mua bán tùy thời điểm và nguồn thu nhập ổn định từ việc cho thuê kho bãi, sản xuất… Và lẽ tất nhiên, không ít nhà đầu tư sẵn sàng vay ngân hàng để phục vụ cho tất cả mục tiêu đầu tư trên.

Tuy nhiên, mọi quyết định đầu tư đều cần một “chiến lược”, nhằm đảm bảo an toàn và phòng tránh những rủi ro cao nhất. Nhà đầu tư cũng cần lưu ý rằng, giá bán bị ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố, trong đó, sự phát triển của hạ tầng giao thông, tốc độ đô thị hóa của khu vực và quy hoạch phát triển đồng bộ của dự án đóng vai trò trọng trong xu hướng giá của thị trường. Giá chào bán của các dự án vẫn bám rất sát thị trường và đảm bảo tính cạnh tranh trong thời gian tới. Bên cạnh việc tính toán biên độ lợi nhuận cũng như tìm hiểu thông tin dự án đầu tư một cách cẩn trọng, nhà đầu tư cũng cần tỉnh táo để xem xét cẩn thận những hình thức khuyến mãi, giảm giá của của nhà cung cấp hoặc phát triển. Bởi vì, đây có thể là một khoản “lợi bất cập hại” về lâu dài, trong trường hợp dự án xuống cấp hoặc không đảm bảo khả năng sinh lời như cam kết.

Bài viết liên quan